Corría el agitadísimo año 68 del siglo pasado cuando el poeta y cantautor uruguayo Daniel Vigilietti grabó en La Habana una canción que rápidamente le trascendiera, disolviéndose en el acervo popular Latinoamericano. ‘A desalambrar’ se convirtió en otro himno de los nadie, de los millones de campesinos desposeídos que, de Norte a Sur, desde el Río Bravo hasta el Estrecho de Magallanes, exigían una reforma agraria que les hiciera justicia: “la tierra para el que la trabaja”, decían. Mucho ha llovido desde entonces y muchos son los sueños rotos que nos dejó el siglo XX. Hoy, cuando caminamos a buen ritmo hacia el primer cuarto de siglo del tercer milenio (este que parece no tener décadas) todavía se cuentan por millones los campesinos sin acceso a la tierra y millones son también los pobres urbanos que no tienen un techo digno donde cobijarse.

La vivienda, como lo es la tierra para la gente del campo, es un elemento esencial para el desarrollo de una vida digna. Es la construcción de un hogar la que nos da la base material sobre la que desarrollar una vida en sociedad. Tristemente, la vivienda de una gran parte de la población está sujeta a explotación y control por terceros, convirtiéndose así en una fuente de inseguridad y de miedo constante. En el Reino de España, las dos descomunales crisis habitacionales que hemos atravesado, saldadas con millones de vidas rotas, demuestran el rotundo fracaso de “la primacía del mercado” en el ámbito de la vivienda. Una catástrofe de tales dimensiones debería bastar para desdeñar anodinas argumentaciones que pretenden explicar la carestía de la vivienda en base a “la ley de la oferta y la demanda”. Si esta premisa no resultase suficiente, podríamos señalar cómo entre los años 1997 y 2007 los precios se disparaban pese a que se construía el doble de viviendas que nuevos hogares se formaban. O quizás deberíamos preguntarles por qué el precio del alquiler se desplomó entre 2007 y 2013, precisamente cuando la demanda crecía muy por encima de la oferta.

Aquellos fueron los años del rescate bancario, la crisis de deuda y los recortes. El frenazo en seco del ciclo inmobiliario llevó a la economía española a una profunda recesión y dejó un enorme stock de vivienda nueva que no encontraba salida en el mercado. El Gobierno del Estado asumió entonces que, además de rescatar y sanear a la banca nacionalizando los activos inmobiliarios devaluados mediante la creación de la SAREB, debía reordenar el sector, generando las condiciones para que las sepultadas rentabilidades encontraran nuevos nichos de negocio. Aquellas “condiciones”, plasmadas en la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler aprobada justo hace una década, pasaban por permitir la extinción de los contratos de alquiler a los tres años, la agilización de los desahucios y la creación de nuevas figuras financieras que permitían la extracción de rentas inmobiliarias con un “pase libre” fiscal. Se había abierto una suerte de nuevo ciclo inmobiliario centrado en la vivienda de alquiler.

El objetivo era doble: en primer lugar, facilitar la colocación de los activos residenciales residuales del ciclo anterior y, paralelamente, reactivar la actividad constructiva en ámbitos como la logística, el comercio o el turismo. Los cientos de miles de hogares que, dadas las nuevas condiciones establecidas por la regulación financiera internacional, no tendrían acceso al crédito hipotecario se vieron abocados a un mercado privado del alquiler, cautivo por portales digitales e inmobiliarias, quedando desprotegidos ante subidas abusivas del alquiler por parte de los propietarios.

En ese sentido, una valiosa radiografía del alcance y escala de ese último ciclo se puede encontrar en el libro ‘Democracia de Propietarios, fondos de inversión, rentismo popular y la lucha por la vivienda’ escrito por el activista de la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca de Vallecas, Pablo Carmona. Carmona analiza las grandes variables macroeconómicas del sector inmobiliario, los procesos de fusión del sistema bancario y, con la fineza de un cirujano, los cambios en el régimen de propiedad que han tenido lugar en la última década. La hipótesis principal de Carmona es que existe una dicotomía sociológica fuerte entre propietarios de bienes inmuebles (o futuros herederos) y los no propietarios sin expectativas de acceder a la tenencia en el futuro. Eso supondría un límite material fuerte a la solidaridad del primer grupo para con el segundo, pues la centralidad que tiene la tenencia en el régimen de propiedad español (cercana al 80 %, la más alta de Europa), producto de décadas de economía política, ha engarzado los intereses patrimoniales de un porcentaje nada desdeñable de la población a los intereses del sector inmobiliario.

Unos años antes, el principal estudioso del sector inmobiliario español desde una perspectiva de la economía ecológica, José Manuel Naredo, publicó un artículo en la revista Papeles que permite dimensionar el alcance del fenómeno. Naredo demuestra que el alcance en términos económicos de la burbuja del alquiler no es comparable con la burbuja hipotecaria. Sí observa, no obstante, una reactivación del mercado inmobiliario de la mano de nuevos inversores financieros, principalmente extranjeros, que han venido dirigiendo sus compras hacia viviendas o inmuebles ya construidos, aprovechando el desplome de los precios posterior a la última burbuja. Naredo afirma: “ni los datos de inversión, ni las cifras de construcción, ni las características del ciclo nos permiten hablar de una nueva burbuja inmobiliaria, al menos similar a la de 1995-2008”. Lo cual no implica que la crisis habitacional aparejada a la subida continuada de los precios del alquiler no sea enormemente grave. La erosión del mercado laboral y la caída de los salarios, acompañada de un aumento inusual de la demanda del mercado del alquiler en las ciudades, sumado a la presión de los alquileres turísticos, ha llevado, según datos recientemente publicados por Eurostat, al 44,8 % de los hogares de inquilinos a situarse en riesgo de pobreza.

Lo cierto es que los ciclos inmobiliarios se nutren de las expectativas de rentabilidades futuras, es decir, del retorno esperado de la inversión. A su vez, esas están absolutamente mediadas por el Estado que establece, entre otros, los regímenes de propiedad privada, el uso del suelo, la naturaleza de los contratos de alquiler, el sistema hipotecario o la relación entre vivienda y sistema financiero. Hoy por hoy, podemos afirmar que el ciclo inmobiliario expansivo parece estar llegando a su fin. Pese a que el año pasado los inversores extranjeros acapararon el 60 % de los 15.400 millones que se computaron en compraventas, todo un récord, la tendencia parece haber cambiado drásticamente este ejercicio. La subida de los tipos de interés, el encarecimiento de las materias primas como el acero o el hormigón y la incertidumbre económica generalizada parecen haber supuesto el punto de inflexión definitivo en el sector. Las tasas de inversión en el inmobiliario son inusualmente bajas y los actores financieros internacionales están desinvirtiendo de manera clara. Solamente Blackstone, un operador financiero de primer orden conocido como “el mayor casero de España”, ha vendido al menos 3.000 viviendas en los dos últimos años.

Pese a todo, las principales ciudades del Estado planifican operaciones urbanísticas de gran envergadura, que parecerían apuntar al sector constructivo como elemento tractor del crecimiento económico. En cualquier caso, el stock inmobiliario en España es absolutamente desproporcionado, y el impacto territorial y ambiental del sector es muy severo. Así pues, el escenario de una nueva expansión urbana es un escenario del todo indeseable. La conjunción de crisis habitacional y el enorme stock de vivienda en un país demográficamente estanco, requiere vislumbrar horizontes territoriales y urbanos más saludables para la mayoría. Debemos huir de fórmulas pensadas para la reactivación del modelo inmobiliario-financiero actual, para centrarnos en la satisfacción del derecho a la vivienda del conjunto de la ciudadanía. Es decir, debemos dar primacía al valor de uso de la vivienda existente, frente a un valor de cambio siempre sujeto a la especulación.

El movimiento por la vivienda ha indicado el camino a seguir. La Plataforma de Afectadas por la Hipoteca primero, y los Sindicatos de Inquilinas después, tras años de movilización y conflicto en favor de quienes han sufrido la violencia inmobiliaria y la exclusión residencial, redactaron una ley que apuntaba a la desmercantilización de la vivienda y la garantía efectiva del derecho recogido en el artículo 47 de la Constitución. La ley apenas alcanzó a tener unos días de vida, los que tardaron los partidos del Gobierno de coalición en anunciar otro texto, aprobado finalmente en el tiempo de descuento de la legislatura y cuyo contenido está lejos del inicialmente propuesto por los movimientos. Pese a todo, no debemos ceder en el empeño: la meta es la satisfacción del derecho a una vivienda digna y en base al parque de viviendas existente. Ni nuestro territorio, ni la coyuntura económica permiten pensar en otro ciclo de expansión urbana y construcción residencial masiva, que además no es en ningún caso deseable. Hoy como ayer, por tanto, toca desalambrar.